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          賈康:房地產稅立法已沒有最佳時間

          2021-01-04 13:53:03 作者: 來源:時代財經

            新冠肺炎疫情襲擊下,房地產行業在2020年經受多重考驗,但從熱點城市的魔幻“打新潮”來看,樓市還是表現出一定的韌性。即將到來的2021年,房地產市場將繼續面臨諸多變數。時代財經特在歲末年初之際,推出《預見2021》系列專訪,以饗讀者。

            樓市在疫情后快速恢復,并走向升溫。國家統計局公布的數據顯示,1-11月,全國新建商品房銷售面積150834萬平方米,同比增長1.3%;新建商品房銷售額148969億元,同比增長7.2%。按此節奏,2020年全年新建商品房銷售面積、銷售金額將超去年同期,創下歷史新高。

            樓市整體回暖,部分熱點城市表現尤甚。杭州、南京、成都、東莞等城市再現“萬人搖”,上海、深圳兩地陷入瘋狂“打新”。在“房住不炒”的主基調下,調控不松懈甚至進一步加碼成為了這些城市的共同特征。

            不過,在華夏新供給經濟學研究院院長、中國財政科學研究院研究員、博導賈康看來,這仍然是治標不治本?!艾F在有些地方熱得難受了就往下硬壓,覺得偏冷的地方就在慢慢暗中往上拱,都是行政手段為主?!?/p>

            作為房地產稅的“布道者”,賈康一直認為,可以治本的依然是出臺房地產稅。只是,目前要實現“治本”仍需跨越難關。

            已沒有最佳時間

            在國內,房地產稅早已是個老生常談的話題,從千年之交后若干地區“物業稅模擬空轉的改革試點,到2010年國務院首次按現在的表述提出算起,至今已有十多年之久,期間中央的態度也是多次轉變。2020年,中央對房地產稅立法工作表述,從原來的“加快”和“穩步推進”回調到了“穩妥推進”,但在政府工作報告中未對房地產稅立法進行部署。

            態度的再次轉變,在賈康看來是因為遇到了內部仍存在很多糾結的重大難題,其中之一的緣由就是很多人不認可,強調審慎,一拖再拖,或是聯系著某些出于既得利益的考慮。

            網上輿情中,,對于如何設置免征額也存在多種觀點,有人認為應該按人均多少平米免征,有人認為應該按套數免征,此外,家庭人數在變動時如何認定也是一個難題。賈康舉例稱,如果按扣除首套房來征,也會帶來社會問題,比如離婚潮。

            但無論什么稅收的立法過程都無法做到十全十美,盡管不認可的人很多,但支持者也有不少。賈康指出,正確的方向是按照各方面的意見在立法過程中尋求最大公約數,即將所有觀點與依據擺上臺面理性討論,尋找出一個讓社會最能認可的初始解決方案。

            賈康曾經明確指出,房地產稅的征收會帶來很多好處,比如可以減少房地產市場上的炒作行為,使房地產市場更平穩健康。還可以在地方政府的財源建設方面形成相對穩定、大宗的不動產收入來源,使地方政府專心致志于優化本地投資環境,提高自己轄區內公共服務的水平,這也是地方政府職能向公共職能的回歸。

            毫無疑問,房地產稅的征收能讓房地產行業平穩健康發展。但從十多年前國務院首次提出至今,中國房地產行業已走過增長最快的階段,房價亦處于歷史高位。因此,有專家提出,房地產稅已錯過最佳立法時間,十年前房價還沒那么高,實施房地產稅不僅可以調節房價過快上漲,也更容易讓公眾接受和習慣。

            針對該觀點,賈康稱,房地產稅立法已沒有所謂的最佳時間,只會越拖越被動。其實中國的任何改革都不能按所謂最佳時間來考慮;改革深水區,任何改革都可以稱得上攻堅克難。至于十四五期間能否落地也不好說,現在大家還在學習領會中央的精神,要看看具體有關部門如何考慮。

            海南、深圳應加入試點

            房地產稅要在完成其立法后先在部分地區執行,其后的全國推行顯然又還需要很長一段時間,但實際上中央也早早開始了探索的部署。2011年1月,重慶、上海兩大城市開始試點房地產稅范疇內的房產稅。

            其中,重慶房產稅的征收對象包括了個人擁有的獨棟別墅(不論存量房還是增量房)、房價達到當地均價兩倍以上的個人新購高檔住房,以及在重慶市無戶籍、無企業、無工作的個人新購二套及二套以上住房,稅率為0.5%~1.2%。

            上海則針對本市居民家庭在當地新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房,家庭人均居住面積超過60平方米的,以及非本市居民家庭在本市新購的住房,適用稅率暫定為0.6%。

            根據廣義的解釋,房產稅是在房地產稅范疇內,前者征稅對象是房產,后者指一切與房地產經濟運動過程有直接關系的稅,包括房地產業營業稅、城市房地產稅、印花稅、土地增值稅等。但賈康認為,狹義語境下,近年熱議的兩者只是名義上不同,實際是一回事。

            目前,重慶、上海試點房產稅已將近十年。十年間,兩城在全國性房價大漲的時候并沒有掉隊,2016-2018年重慶房價成功破萬,核心區域破2萬。而上海均價已經突破五萬,且在供不應求的市場環境下,“打新”浪潮持續蔓延。

            賈康強調,雖然兩城市場熱度不減,但不能否認房產稅對兩個地方的影響。如果沒有試點的話,兩地的房地產市場可能會更加熱?!澳壳半m然外面的人看起來成效不明顯,但我們做調研分析以后,可以非常清晰地看到試點的成效,特別是重慶在2016年“930新政”前后那一段穩坐釣魚船的表現?!?/p>

            方案做得更全面一些的重慶成效要比上海好?!吧虾5脑圏c是只動增量,不動存量。重慶要做得更全面一點,還動了高端的存量。重慶總體上是有配套改革特點的,從土地制度到住房雙軌制,投融資雙軌制,再到稅收,它是一攬子解決方案,上海的改革試點不如重慶配套水平高?!辟Z康表示。

            十年內,試點房產稅的城市始終只有重慶、上海兩個。2020年,賈康呼吁海南、深圳兩地亦應該推出更高水平的房地產稅改革。

            賈康認為,海南要建全球最大規模的自由貿易港區,要實現投資便利化、貿易自由化,內在的配套改革邏輯,是必須匹配房地產稅制度,如果是還按限購這個模式來調控的話,其實已沒法向世界交代。深圳要建中國特色社會主義市場經濟先行示范區,它應該是沖在中國改革攻堅克難的最前沿,不做這種改革的話,恐怕也就稱不上先行示范區。

            從實際情況出發,海南、深圳目前也是國內樓市較為火爆城市,海南為打擊炒房已實施全域限購,而深圳雖調控不斷加碼但依然難以遏制瘋狂“打新”。兩地樓市這般火熱無疑是更需要落地被賈康視為“治本”措施之一的房地產稅。

            以下為時代財經對華夏新供給經濟學研究院院長、中國財政科學研究院研究員、博導賈康的采訪實錄:

            時代財經:您覺得哪幾個關鍵字可以概括2020年的房地產市場?

            賈康:2020年中國房地產市場總體的情況仍然是治標不治本。多年來的治標,就是看有些地方“熱”得難受了就往下硬壓,覺得偏冷的地方就在慢慢暗中往上拱,都是行政手段為主?,F在地方政府和市場的感受實際上是熱也受不了,冷也受不了。

            時代財經:統計局數據顯示,1—11月份,全國房地產開發投資129492億元,同比增長6.8%;商品房銷售面積150834萬平方米,同比增長1.3%。整體來看,樓市發展穩定,今年有望再創新高。在您看來,樓市在疫情沖擊下為何還能再創新高?

            賈康:這符合中國經濟社會發展的大趨勢,其實成交如果萎縮了不就麻煩了?中國的工業化伴隨著城鎮化還有很大的空間,總體而言中長期樓市成交增長就是根據經濟發展基本面來的,中國經濟的成長性是決定房地產市場還有很大發展空間的根本因素。

            時代財經:中央今年對于房地產稅立法的表述從原來的“加快房地產稅立法”變成了“穩妥推進房地產稅立法”,您說過這意味著內部仍然有很多糾結的重大問題,加快已不行,在您看來這些糾結的重大問題會有哪些?

            賈康:糾結的問題太多了,不能一一列舉??傮w來說就是很多人不認可,或者還是既得利益的考慮,但支持的意見也是比較多的,按照大家尋求最大公約數這個方向來做立法,那就有望健康了,那就對了。

            時代財經:2011年為加強房地產市場調控,國務院授權重慶和上海兩地開啟個人住房征收房產稅的改革試點,如今這兩個城市已經試點近十年,您認為成效如何?試點房產稅的上海卻成為今年瘋狂“打新”的城市之一,這說明了什么問題?

            賈康:上海的試點是只動增量,不動存量。重慶要做得更全面一點,還動了高端的存量。我們不能否認房產稅對這兩個地方的影響,如果沒有試點的話,兩地的房地產市場可能會更加熱。目前雖然外面的人看起來成效不明顯,但我們做調研分析以后,可以非常清晰地看到試點的成效。重慶總體上是配套改革,從土地制度到住房雙軌制,投融資雙軌制,再到稅收,它是一攬子解決方案,所以2016年房價大漲的時候,重慶比較淡定,但上海的改革試點不如重慶配套水平高。

            時代財經:您此前建議深圳和海南都應該積極推出更高水平的房地產稅改革試點,選擇這兩個地方的原因是?您認為還有哪些城市可以進行試點?

            賈康:海南要建全球最大規模的自由貿易港區,要實現投資便利化、貿易自由化,內在的邏輯就是在配套改革方面必須匹配房地產稅制度,它要是還按限購這個模式來做的話,巳沒法向世界交代。深圳要建中國特色社會主義市場經濟先行示范區,它應該是沖在中國改革攻堅克難的最前沿,不做這種改革的話,恐怕也就稱不上先行示范區。

            海南和深圳兩個地方是最為突出的,其他城市的話就不再多說了。當然,其他一線城市都加入會更好,像北京現在就很被動。

            時代財經:有專家表示,房地產稅已經錯過了最佳立法時間,您怎么看這種說法?十四五期間,房地產稅會不會落地?

            賈康:房地產稅立法是屬于中國改革深水區的攻堅克難,己沒有所謂的最佳時間,只會越拖越被動。十四五期間能否落地也不好說,現在大家還在學習領會中央的精神,看看具體有關部門怎么考慮。(時代財經)


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