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          從共同富??础胺孔〔怀础保和七M房地產稅改革,完善住房保障體系

          2021-11-08 15:33:56 作者: 來源:21世紀經濟報道

            作為我國居民家庭的主要資產,房地產在實現共同富裕中有著重要作用。在監管部門近期的表態中,對房地產的定位和布局也逐漸清晰。

            今年8月17日,中央財經委召開第十次會議,明確共同富裕標準,其中提到完善住房供應和保障體系。

            10月15日,《求是》雜志發表文章《扎實推動共同富?!?,共有四處提到房地產。包括推動房地產同實體經濟協調發展;增加城鄉居民住房、農村土地、金融資產等各類財產性收入;完善住房供應和保障體系,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,租購并舉,因城施策,完善長租房政策,擴大保障性租賃住房供給,重點解決好新市民住房問題;積極穩妥推進房地產稅立法和改革,做好試點工作。

            兩次表態中,涉及房地產的內容愈加細化和明晰。雖然大部分提法早已被外界熟知,但若放在“共同富?!钡目蚣芟?,便體現出政策方向的一致性,也能對近年來樓市調控的導向有更深刻的認識。

            將房地產納入共同富??蚣艿谋澈?,不僅是實現中國式現代化的現實需要,還與我國經濟增長、城市化進程、房地產市場發展階段密切相關。

            那么,近些年來,房地產的角色發生了哪些變化?在共同富??蚣芟?,房地產能做些什么?

            居住、保障與再分配

            自1998年房改啟動以來,我國房地產市場快速發展,人均居住面積也明顯改善。根據國家統計局的數據,到2018年,城鎮居民人均住房建筑面積39平方米,比1978年增加32.3平方米;農村居民人均住房建筑面積47.3平方米,比1978年增加39.2平方米。

            與此同時,隨著房價上漲,房地產也迅速成為我國家庭的主要資產。央行于2020年發布的一組數據顯示,我國居民住房資產占家庭總資產的比重為59.1%,高于美國居民家庭28.5個百分點。

            但這一過程也在客觀上造成了財富再分配。新世紀以來,房地產市場經歷了至少5個上漲周期,期間雖然間或有市場下行,但總體來看,房價上漲仍是主旋律。

            貝殼研究院首席分析師許小樂向21世紀經濟報道表示,房地產帶來了家庭資產增加,但也出現了分配不均?;诜康禺a的財富增值效應,過去大部分家庭通過買房實現了家庭財富的積累和增值。但高房價下,一部分中低收入家庭因為買不起房而無法獲得這部分資產,租房住又進一步加重了支出負擔。從這點看,分配不均的現象在加劇。

            IPG中國首席經濟學家柏文喜也認為,近年來,教育、醫療等資源越來越多地附加在(購買而非租住的)房產之上,既加劇了房價的畸形上漲,也導致了社會資源分配不均。

            對于中低收入家庭來說,保障體系的建設也有所缺位。過去多年來,我國樓市政策的發力重點在于商品房市場,期間雖推出過一些保障房品類,但仍然未能補齊住房保障短板,真正實現“兩條腿走路”。

            此外,在“租購并舉”的框架下,租賃住房的建設也有所不足。直到近幾年,我國才開始在熱點城市大規模推進租賃住房建設,一些政策性租賃住房品類也逐漸面市。

            房地產既有財富效應,又有民生屬性,這也決定了其在共同富??蚣芟聦l揮重要作用。

            回歸民生

            事實上,近幾年來,樓市調控的民生色彩正在逐漸凸顯。與之相對應的,“支柱地位”的說法已極少出現在官方表態中。

            2014年后,我國邁過房地產供需平衡點,雖然區域性、結構性的需求仍然旺盛,但樓市全面大漲的基礎已經不存在。2016年末,監管部門首次提出“房子是用來住的,不是用來炒的”(即“房住不炒”),在政策導向上回歸房屋的居住屬性,同時啟動本輪樓市調控。至今,調控的力度、范圍和時長均屬空前,尤其在土地、金融供給端的發力,在去杠桿的同時,大大削弱了房地產的金融屬性。

            弱化金融屬性,消解“支柱地位”,既與房地產業的發展階段相對應,也有著化解系統性金融風險的考慮。

            到2020年,我國商品房銷售規模已經突破17萬億的高點,房地產投資占固定資產投資(不含農戶)的比重達到27.2%,房地產業增加值對GDP的貢獻率為7.3%。從數據上看,房地產業在國民經濟中仍然舉足輕重,但按照中國人民銀行黨委書記、銀保監會主席郭樹清的說法,房地產是現階段我國金融風險方面最大的“灰犀?!?。

            在近些年的快速發展中,“高杠桿—高增長”的模式令房地產業裹挾了過多的金融資源,也累計了一定的風險。過去一年多來,房地產金融審慎管理制度出臺后,一些城投債和房企債務接連出現違約,說明行業的風險防御系統還遠遠談不上牢固。

            分析人士認為,隨著去杠桿進程的深入,房地產逐漸褪去支柱產業的“光環”,其角色定位向居住、保障、民生等屬性回歸。

            今年3月發布的“十四五”規劃和2035年遠景目標綱要,用538字的較大篇幅提及房地產,其中多數內容放在“全面提升城市品質”的章節下,這也意味著房地產的居住、保障等基本功能被著重強調。

            中國房地產業協會會長馮俊也在近日的演講中指出,“要努力滿足人民群眾不斷增長的美好居住生活需要;……保證房地產業是為經濟社會發展提供正能量的民生產業?!?/p>

            推進房地產稅改革,完善住房保障

            分析人士認為,基于房地產業的特點,其在穩增長中的作用仍然重要,前提是保持市場平穩健康發展,不出現大的波動。相比之下,房地產在防風險與保民生等方面的價值更被看重。

            許小樂認為,未來房地產調控將繼續堅持“房住不炒”,繼續執行“三線四檔”、房地產貸款集中度管理、嚴查經營貸違規進入樓市等降杠桿手段以及限購、限貸、限售等調控手段,打擊投資投機行為,通過穩房價,讓絕大部分家庭買得起房、住得好。

            在民生領域,房地產的作用有望體現在調節收入分配、補齊保障短板兩個方面,前者主要對應房地產稅改革,后者對應住房保障體系建設。

            從去年末開始,房地產稅就頻繁被相關主管部門提及。經過多輪政策預熱,今年10月23日,全國人大常委會會議決定,授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。這也意味著房地產稅試點即將邁出實質性一步。

            房地產稅改革有著補充地方稅收、調節市場供需等多重作用,但考慮到將增加持有環節稅收、減少交易環節稅收的大方向,其在調解收入分配方面的作用同樣重要,也更符合“共同富?!钡囊?。

            在建設住房保障體系方面,政策的鋪墊同樣頻繁。今年6月,國務院辦公廳印發《關于加快發展保障性租賃住房的意見》,提出加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系。這也是監管層首次明確住房保障體系的三類構成。此后,監管層還對保障性租賃住房這一新品類作出制度安排。

            與買賣市場相比,租賃住房建設一直是短板。有數據顯示,2020年,我國城鎮家庭租房比例約25%,低于發達經濟體普遍超過30%的租房率。分析人士普遍認為,對這一市場的支持和規范也將是未來的政策重點。

            除上述主流方向外,柏文喜還認為,共同富裕還可能促進與房地產有關的其他制度改革。比如,涉及房地產的遺產稅與贈予稅有望迎來調整,房地產租賃方面的稅收也有望加速完善。(21世紀經濟報道)

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